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관리자 |
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양도소득세가 과세되는 주택은 어디까지인가 |
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서울에 사는 김현남씨는 도시생활에 염증을 느껴 집을 팔아서 공기좋은 서울 근교로 이사를 갈 계획이다.
그런데 순조롭게 이사 준비를 하던 김씨에게 최근 걱정거리가 생겼다. 올 봄에 고향인 경기도 모처에 다가구주택을 신축하여 숙박업(펜션)으로 사업자등록을 한 것이 화근이었다.
비록 김씨의 서울 집이 1세대 1주택의 비과세 요건을 갖추고 있긴 하지만, 이 펜션이 주택으로 판정되는 날에는 1세대 다주택자가 되어 상당한 세부담을 감수하여야 할 것으로 보이기 때문이다.
고민 끝에 김씨는 친구인 공인회계사 김태훈씨에게 세법상 주택의 개념과 그 판정방법에 대해 자문을 구하게 되었다.
□ 원칙 : 사실상의 용도에 따른 주택의 범위 판정
현행 소득세법은 주택의 개념에 대하여 구체적으로 정의하고 있지 않으나, 일반적으로는 실제 주거용에 공하는 건물을 주택으로 보고 있다.
즉, 주택 여부를 판정함에 있어 그 핵심은 해당 건물의 양도 당시 실제 사용용도가 상시 주거용으로 적합한 것인가를 가리는 데 있는 것이다. 그리고 이러한 용도의 구별은 등기부등본이나 건축물대장 등 공부상의 형식적 용도구분 또는 건축허가 여부와는 무관하게 실제 사용용도에 의한다.
따라서, 공부상으로는 사무실 용도로 되어 있으나 실제로는 주거용으로 사용하고 있고 또한 주거에 공할 수 있는 상태라면 주택으로 보는 것이며, 반대로 공부상으로는 주택이지만 실제로는 점포 등의 영업용으로 사용하는 경우에는 주택으로 볼 수 없는 것이다.
시외로 나가보면 일반주택을 식당으로 개조하여 영업하는 경우를 흔히 발견할 수 있다. 그런데 이러한 주택 가운데는 공부상 용도가 당초의 주거용으로 유지되고 있는 경우가 빈번하다.
사실상의 용도에 따라 판단할 경우 해당 건물이 주택으로 간주될 수 없음은 물론이다. 다만, 향후 있을지 모르는 과세관청과의 마찰을 미연에 방지한다는 차원에서, 이 건물의 공부상 용도를 사전에 주택이 아닌 영업용으로 정리해 두는 것이 좋을 것이다. 사실상 주거용에 사용했는지가 불분명한 건물의 경우에는 차선책으로 공부상의 용도를 기준으로 주택여부를 판정하기 때문이다.
□ 펜션ㆍ별장 등의 주택 판정
최근 유행하고 있는 소규모 숙박시설의 한 형태인 펜션(Pension)은 대부분 여행자를 위한 숙박용역을 제공하는 상업용 시설이므로 원칙적으로 이는 주택의 범위에서 제외되어야 할 것이다. 같은 맥락으로 지방세법상 별장으로 재산세가 부과되는 건축물도 주택에 해당하지 않는 것으로 판단하는 것이 일반적이다.
그러나 ‘사실상의 용도에 따른 주택범위 판정’이라는 대원칙에 따른다면, 이 같은 펜션이나 별장도 이를 상시 주거용으로 사용한 것임이 확인된 경우에는 역시 주택으로 보게 된다. 그리고 지방세법 등 타법의 규정에 의한 건축물의 구분은 소득세법상 주택의 해당 여부를 판정하는 것과는 별개의 문제임을 유의하여야 한다.
□ 오피스텔의 주택 해당 여부
본래 오피스텔은 건축법상으로 업무용 시설로 분류되는 건축물이지만, 실상은 업무와 간단한 주거시설이 혼용된 형태의 건물이라고 할 수 있다.
따라서, 원칙적으로 오피스텔 역시 사실상의 용도에 따라 주거용 오피스텔과 업무용 오피스텔로 구분하여 주택의 해당여부를 판정하여야 한다.
□ 종업원용 기숙사의 주택 해당 여부
사업을 영위하는 개인이 종업원의 주거문제 해결을 위해 사업장 인근의 아파트 등을 매입하여 기숙사로 사용하는 경우를 종종 볼 수 있다. 유권해석에 따르면, 이와 같이 사업장 이외의 장소에 별도의 건물을 종업원용 기숙사로 사용하고 있는 경우에는 이를 사업자 개인의 주택으로 보고 있다.
그러나, 이와는 달리 개인사업자가 사업장에 부수된 건물을 종업원의 주거를 위한 기숙사 등으로 이용하는 경우에는 해당 기숙사는 사실상 주거용으로 볼 수 있음에도 불구하고 과세관청은 소득세법상 주택이 아닌 것으로 해석하고 있다.
DATE : 2006-10-19 00:00 |
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