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누군가로부터 재산을 증여받은 사람은 받은 재산의 가치를 평가하여 그에 합당한 증여세를 납부하여야 한다. 따라서 증여세를 납부하기 전에 증여받은 재산의 객관적인 평가가 선행되어야 하는데, 증여재산의 평가는 증여 당시의 시가로 하는 것이 원칙이다. 여기서 시가란 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로서 매매가액이나 감정가액 등을 말한다.
그런데 증여는 증여자와 수증자간에 무상으로 소유권이 이전되는 행위이므로, 일반적으로 시가를 산정하기 어렵다. 이 경우 현금 이외의 대표적인 재산인 부동산은 어떻게 평가할까? 부동산을 증여하면 시가가 확인되는 경우를 제외하고는, 각 재산별로 다음의 기준시가를 적용하여 부동산 가액을 평가하고 증여세를 계산한다.
| 구 분 |
기준시가 |
기준시가 고시일
(원칙) |
고시주체 |
| 토지 |
개별공시지가 |
매년 5월말 |
시ㆍ군ㆍ 구 |
| 단독주택 |
개별주택가격 |
매년 4월말 |
건설교통부 |
| 공동주택 |
공동주택가격 |
매년 4월말 |
건설교통부 |
| 일반건물 |
국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액 |
매년 12월말 |
국세청 |
| 상업용건물ㆍ오피스텔 |
국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액 |
매년 12월말 |
국세청 |
기준시가는 소득세법에 의한 양도소득세 계산시 양도가액 및 취득가액의 산정과 상속세 및 증여세법에 의한 상속재산(또는 증여재산)가액 산정의 기준이 되는 정부가 정한 가액으로서, 과세당국의 과세대상 부동산에 대한 객관적인 평가기준으로 보면 된다. 통상적으로 기준시가는 시가보다 20~30% 낮다.
증여재산의 평가는 증여일 현재 고시되어 있는 기준시가를 적용하되, 기준시가가 고시되기 전에 증여하는 경우에는 그 직전의 기준시가를 적용하게 된다. 즉, 증여일 현재 당해연도의 기준시가가 고시되어 있으면 새로 고시된 당해연도의 기준시가를 적용하지만, 당해연도의 기준시가가 고시되어 있지 않으면 이미 고시되어 있는 전년도의 기준시가를 적용하게 되는 것이다.
여기 올해 10월 결혼을 앞둔 아들이 있는 한공해씨의 경우를 살펴보자. 아들의 신접살림을 위해 한씨는 자신이 보유하고 있는 아파트 중 한 채를 증여하고 싶어한다. 그런데 세무상담을 받아 본 결과, 한씨는 이런 저런 핑계로 증여를 늦춘 것을 후회할 수 밖에 없었다. 증여하려는 아파트의 기준시가가 전년도에 비해 5천만원이나 올라 증여세도 1천만원 가량 더 내야 하기 때문이다.
한씨의 사례에서 보듯이, 동일한 연도에 동일한 부동산을 증여하더라도 당해연도의 기준시가가 고시되기 전에 증여하느냐 혹은 고시된 후에 증여하느냐에 따라 세금의 크기가 달라진다.
그런데 지금까지의 고시내용을 살펴보면, 부동산의 기준시가는 특별한 경우를 제외하고는 대개 전년도보다 높게 결정되고 있다. 부동산의 가격이 전년도에 비하여 올랐다면 금년도 기준시가도 상승하는 것이 일반적인데, 근래 우리나라 부동산가격은 전반적으로 상승곡선을 타고 있기 때문이다. 따라서 일반적인 경우라면 기준시가 고시일 이전에 증여하면 세금을 조금이라도 절약하는 길이 된다.
물론 기준시가가 떨어지는 경우도 있을 수 있다. 이 때에는 미리 자신이 증여하려는 부동산의 고시예정가액을 조회할 필요가 있다. 그리고 정말 기준시가가 낮아졌다면, 당연히 이 경우에는 고시일 이후로 증여시기를 늦추는 것이 절세의 방편이다. 이와 관련하여 과세당국은 고시예정가액을 사전 열람하게 하고 필요한 경우 관계자의 의견을 직접 반영해 고시가액을 조정하는 제도를 시행하고 있다.
토지의 경우 개별공시지가를 결정ㆍ고시하기 전인 5월초에 토지 소재지 관할 시ㆍ군ㆍ구 또는 읍ㆍ면ㆍ동사무소에서 토지 소유자 등의 공람을 거친 후 5월 말경에 확정 고시하므로 사전에 개별공시지가에 대한 열람을 통하여 증여하고자 하는 토지의 공시지가를 예측할 수 있다. 또한 2005년도부터는 국세청 상업용건물ㆍ오피스텔의 기준시가도 소유자가 열람할 수 있으므로 사전에 고시될 기준시가를 확인할 수 있다.
아울러 사후적으로 고시된 기준시가에 이의가 있는 경우에는 고시일 이후 일정기간 내에 이의를 제기할 수 있으며, 이 경우 관련 관청은 재조사를 거쳐 결과를 개별통지하고 있다.
결론적으로, 기왕 부동산을 증여하기로 계획하였다면 새로운 공시지가나 기준시가가 고시되기 전에 하는 것이 세부담측면에서 유리하다. 양도와 달리 상대적으로 시기를 조절하는데 유리한 증여는 타이밍이 중요하므로 그 시기를 잘 선택하여야 한다.
DATE : 2006-05-26 00:00 |
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